在國(guó)內(nèi)樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折和商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，萬(wàn)達(dá)[微博]商業(yè)地產(chǎn)如此受市場(chǎng)追捧，主要?dú)w功于其與百度[微博]、騰訊聯(lián)手講述的一個(gè)有關(guān)社區(qū)O2O(線上到線下)的故事。無(wú)獨(dú)有偶，半年前，彩生活(01778，HK)在港股掛牌后股價(jià)呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率讓萬(wàn)科等龍頭房企嘆為觀止，這只“十倍潛力股”最吸引投資者的正是其社區(qū)O2O概念。

　　隨著社區(qū)O2O概念的走紅，很多開發(fā)商重新思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系，并試圖借助互聯(lián)網(wǎng)思維和電商平臺(tái)，調(diào)整固有的運(yùn)營(yíng)模式，在行業(yè)轉(zhuǎn)折期率先突圍而出。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)采訪、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在盈利模式尚不明朗的當(dāng)下，社區(qū)O2O、房地產(chǎn)電商只是“看上去很美”。

　　12月10日在港股市場(chǎng)正式招股的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)獲得機(jī)構(gòu)3000億元左右的估值預(yù)測(cè)。短短3個(gè)月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值翻了一倍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，主要原因是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)用部分O2O資產(chǎn)替換了原計(jì)劃上市的旅游地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　無(wú)獨(dú)有偶。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》地產(chǎn)微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)上月底獨(dú)家報(bào)道，小米科技[微博]聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO雷軍斥資1億元投資一家名為you+國(guó)際青年社區(qū)的創(chuàng)業(yè)公司，這個(gè)以打造“年輕人線下社交平臺(tái)”為特色的公寓項(xiàng)目不僅成為國(guó)內(nèi)媒體爭(zhēng)相報(bào)道的熱點(diǎn)，更有大批投資機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商通過(guò)邦地產(chǎn)欲與you+建立聯(lián)系。此前，在香港上市的彩生活也是靠互聯(lián)網(wǎng)概念獲得資本市場(chǎng)的高估值。

　　然而，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，是否意味著一定能在資本市場(chǎng)獲得高估值？

　　房地產(chǎn)：線下流量的最大入口

　　在花樣年董事局主席潘軍看來(lái)，所有服務(wù)、所有需求最終都要落地，隨著線下企業(yè)積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，未來(lái)五年內(nèi)，線上線下的說(shuō)法將消失，傳統(tǒng)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)會(huì)高度融合。對(duì)于線上企業(yè)而言，由于線上用戶的爭(zhēng)奪已經(jīng)出現(xiàn)瓶頸，他們必須往線下拓展尋找更大的市場(chǎng)空間，但在這個(gè)整合過(guò)程中，線上企業(yè)的劣勢(shì)也會(huì)顯現(xiàn)。

　　“線上企業(yè)的管理難度其實(shí)是最小的，比如說(shuō)它要推一個(gè)游戲服務(wù)，可能只需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)十多名員工就能做出新的東西。但是在傳統(tǒng)行業(yè)，線下企業(yè)要推一項(xiàng)新產(chǎn)品或者新服務(wù)，往往需要組織上萬(wàn)名員工去協(xié)同完成，管理難度遠(yuǎn)高于線上企業(yè)”，潘軍發(fā)現(xiàn)，當(dāng)線上企業(yè)往線下走的時(shí)候，會(huì)明顯感受到自己在管理層面的短板。

　　正因如此，越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)巨頭選擇直接入股或收購(gòu)線下企業(yè)，尋求線下用戶與執(zhí)行力的整合。今年1月，騰訊控股宣布斥資15億港元入股物流地產(chǎn)商華南城，持有后者11.55%的股權(quán)。阿里巴巴[微博]也于4月宣布斥資53.7億港元入股百貨零售商銀泰商業(yè)，未來(lái)三年內(nèi)將持有后者不少于25%的股份。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)關(guān)系著人們的衣食住行，高度滲透到個(gè)人生活與商業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，是整個(gè)線下商業(yè)體系的底層支撐，如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)巨頭已經(jīng)掌控了線上入口與流量，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是線下入口與流量的最大擁有者。

　　社區(qū)O2O：下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)/

　　在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，房企原有的“拿地-建房-賣房”商業(yè)模式逐步走到盡頭，這也是資本市場(chǎng)給予地產(chǎn)公司低估值的最重要原因。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)融合有望探索出更多商業(yè)模式，并成為資本追逐的對(duì)象。

　　今年6月30日，從花樣年集團(tuán)分拆出來(lái)的國(guó)內(nèi)首個(gè)社區(qū)服務(wù)營(yíng)運(yùn)商彩生活在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價(jià)呼嘯而上，70多倍的靜態(tài)市盈率遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、中國(guó)海外等房企龍頭。這家被方正證券互聯(lián)網(wǎng)高級(jí)分析師張常新稱為 “十倍潛力股”的公司，最吸引投資者的并不是它的物業(yè)服務(wù)，而是其社區(qū)O2O前景。

　　社區(qū)O2O是指通過(guò)整合線上線下資源，為社區(qū)內(nèi)的住戶直接或間接提供商品和服務(wù)。根據(jù)方正證券的預(yù)測(cè)，社區(qū)O2O有望成為下一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，相對(duì)于新興的社區(qū)O2O服務(wù)商、物流公司，甚至互聯(lián)網(wǎng)巨頭，由于房企與社區(qū)擁有天然的血緣關(guān)系，這種先發(fā)優(yōu)勢(shì)有助其在各路資本的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，這也是投資者愿意給予彩生活高估值的重要原因。

　　除了社區(qū)O2O，遭受電商沖擊最嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)也有望借助互聯(lián)網(wǎng)重獲生機(jī)。無(wú)論是萬(wàn)科商業(yè)和百度建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，還是萬(wàn)達(dá)聯(lián)手騰訊、百度成立電商公司，均是希望借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的跨越式增長(zhǎng)。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的變革體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，通過(guò)大數(shù)據(jù)收集客戶信息，了解清楚客戶在哪些店鋪停留的時(shí)間更長(zhǎng)、對(duì)哪些產(chǎn)品更感興趣，摸透客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)，然后對(duì)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)與品牌組合實(shí)現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化；其次，在了解客戶需求后，通過(guò)APP推送商品信息與促銷活動(dòng)，消除商場(chǎng)與買家之間的信息不對(duì)稱；最后，利用智能導(dǎo)航為客戶提供最佳交通路線規(guī)劃，將用戶從線上帶到線下，甚至直接引導(dǎo)到購(gòu)物中心內(nèi)的目標(biāo)店鋪，全面提升消費(fèi)體驗(yàn)。

　　資本市場(chǎng)對(duì)于整合O2O的商業(yè)地產(chǎn)也充滿期待，即將在港股掛牌的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將“騰百萬(wàn)”電商業(yè)務(wù)納入到上市平臺(tái)，目前已經(jīng)吸引科威特投資局、中國(guó)平安、中國(guó)人壽等11家基石投資者承諾認(rèn)購(gòu)約20億美元。

　　除了融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)思維更有可能幫助房企挖掘出意想不到的新市場(chǎng)。邦地產(chǎn)日前報(bào)道，由雷軍斥資1億元入股的you+國(guó)際青年社區(qū)，便是以青年公寓的形式打造具備高粘性的線下年輕人社區(qū)，甚至是創(chuàng)業(yè)者社區(qū)。

　　事實(shí)上，早在今年年初，萬(wàn)科曾邀請(qǐng)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)意情趣用品店的馬佳佳到公司演講，這位90后女孩給萬(wàn)科的建議是：房地產(chǎn)將定義垂直人群，服務(wù)社會(huì)屬性而非家庭屬性，比如說(shuō)廣告人社區(qū)、IT男社區(qū)，然后用運(yùn)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)社交產(chǎn)品的思路運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，盈利模式不再依靠賣房，而是通過(guò)為具備同等價(jià)值觀的優(yōu)質(zhì)會(huì)員提供服務(wù)獲利。

　　一位關(guān)注you+國(guó)際青年社區(qū)的資本界人士告訴記者，雖然類似you+的項(xiàng)目在短期內(nèi)很難獲得可觀的盈利，但它代表的是一種新的思維。5~10年之后，房企面對(duì)的客戶將是85后、90后，這批年輕人的生活與互聯(lián)網(wǎng)高度融合，價(jià)值觀與老一輩完全不同，比如他們?cè)谧》肯M(fèi)上投入較少，更愿意把金錢用于消費(fèi)娛樂(lè)上，如果開發(fā)商把房子做成吸引與留住客戶的產(chǎn)品，通過(guò)這個(gè)平臺(tái)提供商品與服務(wù)，也許能獲取更可觀的利潤(rùn)。

　　“沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)思維的房地產(chǎn)企業(yè)，今后連生存都成問(wèn)題”，這是潘軍給行業(yè)的一句警告。

　　轉(zhuǎn)型阻力：傳統(tǒng)房企思維僵局難破/

　　房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中的典型行業(yè)，過(guò)去十年一直被稱為“躺著賺錢”。如今，要讓房企主動(dòng)變革舊有的思維模式，去擁抱盈利模式尚未清晰的互聯(lián)網(wǎng)思維，恐怕并非易事。

　　一位房企高層向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似you+國(guó)際青年社區(qū)那種針對(duì)垂直人群的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其他房企也曾有過(guò)類似的設(shè)想。但在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式下，房企追求的是快速盈利，拿地后馬上開工，過(guò)去這種快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式讓房企賺得盆滿缽滿，如今要讓他們犧牲前期利潤(rùn)用于積累用戶，這背后的阻力異常巨大。

　　歐陽(yáng)捷也認(rèn)同上述觀點(diǎn)，他坦言，房地產(chǎn)追求的是投入產(chǎn)出比，老板要求投入的每一分錢都要獲得利潤(rùn)回報(bào)，但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)可以為了積累用戶接受長(zhǎng)時(shí)間的虧損，如阿里巴巴，前12年一直在燒錢，直至2011年才開始盈利，3年后成為市值破萬(wàn)億的互聯(lián)網(wǎng)公司，這種耐性不是傳統(tǒng)行業(yè)的投資者能夠接受的。

　　人才是房企面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)。歐陽(yáng)捷告訴記者，由于線上人才與線下人才的思維存在巨大差異，如何尋找合適的人才是一個(gè)難題，招到人之后在企業(yè)內(nèi)部如何讓新舊產(chǎn)業(yè)的文化融合則是更大的難題。

　　據(jù)媒體報(bào)道，由王健林重金打造的萬(wàn)達(dá)電商于今年7月出現(xiàn)高層動(dòng)蕩，萬(wàn)達(dá)電商首席運(yùn)營(yíng)官馬海平選擇離職創(chuàng)業(yè)。此前，馬海平的前任、前萬(wàn)達(dá)電商COO劉思軍，前萬(wàn)達(dá)電商首席執(zhí)行官(CEO)龔義濤也先后離職，這類互聯(lián)網(wǎng)人才轉(zhuǎn)戰(zhàn)傳統(tǒng)企業(yè)在企業(yè)文化上“水土不服”的案例，萬(wàn)達(dá)也許不是孤例。

　　“創(chuàng)新有一種說(shuō)法，領(lǐng)先半步叫超越，領(lǐng)先一步就是死”，歐陽(yáng)捷告訴記者，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)下一步怎么走，估計(jì)連BAT(百度、阿里、騰訊)自己都還沒(méi)看清楚，房地產(chǎn)企業(yè)如果步子邁得太大，萬(wàn)一風(fēng)向有變，巨額投資有可能血本無(wú)歸。因此，如何準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、踏準(zhǔn)節(jié)奏是更大的難題。

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　　商業(yè)模式

　　商業(yè)地產(chǎn)做電商：短板明顯尚難盈利

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

　　不只是萬(wàn)達(dá)，方興、世茂、新城、寶龍、龍湖、嘉凱城……幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在開發(fā)電商平臺(tái)。其中大部分企業(yè)都根據(jù)其商場(chǎng)的輻射半徑做起了電商銷售。

　　很多開發(fā)商認(rèn)為自己的物流成本和快遞速度，比傳統(tǒng)電商更有優(yōu)勢(shì)。然而，事實(shí)果真如此嗎？

　　自建電商平臺(tái)

　　早在萬(wàn)達(dá)攜手百度、騰訊組建“騰百萬(wàn)”電商團(tuán)隊(duì)之前，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商就已紛紛自建電商平臺(tái)。

　　去年底，嘉凱城商業(yè)地產(chǎn)管理公司曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展示了一款正在測(cè)試的微信服務(wù)號(hào)軟件，通過(guò)微信服務(wù)號(hào)，客戶可以購(gòu)買各種商品，同時(shí)預(yù)約餐飲和其他各類體驗(yàn)消費(fèi)。今年10月，嘉凱城在店口的首個(gè)城市客廳正式亮相時(shí)，其O2O應(yīng)用已經(jīng)開發(fā)成熟，不僅可通過(guò)O2O從線下為城市客廳吸引人流，還能借助電商平臺(tái)輻射周圍半小時(shí)車程的所有居民。

　　幾乎同時(shí)，寶龍地產(chǎn)也在福建等地通過(guò)電商銷售商品，并導(dǎo)入線上人流，成功實(shí)現(xiàn)了商品銷售和人流量的增長(zhǎng)。

　　新城地產(chǎn)除了發(fā)展電商平臺(tái)，還建立了大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。據(jù)新城控股副總裁張振介紹，大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)可幫助他們有效地篩選消費(fèi)者，并結(jié)合消費(fèi)習(xí)慣，重點(diǎn)向“大客戶”會(huì)員推送促銷信息，增加對(duì)他們的直接銷售。

　　而正在研發(fā)中的世茂新一代的購(gòu)物中心——MiniMalll，被寄望成為促銷利器，世茂的設(shè)想是以最少的零售面積來(lái)銷售最多的商品，而電商就是零售商店的一個(gè)延伸“樣板區(qū)”，通過(guò)網(wǎng)路平臺(tái)，消費(fèi)者可以了解到專賣店內(nèi)看不到的更多商品，并從商場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)提貨試穿、試用，最終決定是否購(gòu)買。

　　上述各大開發(fā)商籌建的同時(shí)兼顧商業(yè)地產(chǎn)和電商優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式，看上去似乎比只有線上銷售功能的傳統(tǒng)電商更具優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)實(shí)情況呢？

　　短期難獨(dú)立盈利

　　衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡衛(wèi)民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即使商業(yè)地產(chǎn)的電商平臺(tái)和傳統(tǒng)電商做得完全一樣，體驗(yàn)感完全相同，其吸引力也不能和后者相提并論。原因很簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)只針對(duì)自己的租戶，而傳統(tǒng)電商針對(duì)的是全社會(huì)的所有零售商。由于傳統(tǒng)電商的商品供貨更全，數(shù)量更龐大，特別是在物流成本上，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)自建的電商優(yōu)勢(shì)十分明顯。

　　萬(wàn)擎咨詢CEO魯正旺認(rèn)為，開發(fā)商在社區(qū)O2O領(lǐng)域占有優(yōu)勢(shì)，可以通過(guò)物業(yè)繳費(fèi)等系統(tǒng)，建立一個(gè)面向業(yè)主消費(fèi)的生活平臺(tái)。但是而對(duì)阿里等傳統(tǒng)電商巨頭，商業(yè)地產(chǎn)的電商平臺(tái)的劣勢(shì)明顯。

　　也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的電商項(xiàng)目更多的是為商場(chǎng)導(dǎo)入客流，以提升商場(chǎng)的租金效益，這就需要各家地產(chǎn)商通過(guò)增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重，挖空心思引入有吸引力的人氣項(xiàng)目來(lái)吸引消費(fèi)者。以金茂的麗江項(xiàng)目為例，以餐飲、精品零售和休閑服務(wù)為主，除了匯集國(guó)內(nèi)各大特色菜系，還囊括了日韓料理、西班牙菜等眾多異域特色，同時(shí)還有麗江最傳統(tǒng)的手工藝展示。此外，還提供了模擬飛機(jī)駕駛等體驗(yàn)項(xiàng)目。

　　同樣，世茂也計(jì)劃在未來(lái)的MiniMall里引入一些只有幾百平方米的小型樂(lè)園，以及可能只有幾十個(gè)座位的迷你影院，以吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)體驗(yàn)。

　　但體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)同樣面臨來(lái)自傳統(tǒng)電商的沖擊。龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿表示，目前包括大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)[微博]在內(nèi)的O2O平臺(tái)也有在線支付功能，給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的租金+抽成模式帶來(lái)挑戰(zhàn)。從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)看，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)模式的變革會(huì)是多維度的，有開發(fā)商提出完全變身為在線支付平臺(tái)，也有開發(fā)商選擇了有更高租金支付能力的體驗(yàn)業(yè)態(tài)進(jìn)入商場(chǎng)。

　　無(wú)論如何，目前商業(yè)地產(chǎn)的電商平臺(tái)，更多是房企面向品牌租戶的一種增值服務(wù)，還很難指望其能夠單獨(dú)為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的電商平臺(tái)，卻是房地產(chǎn)嫁接互聯(lián)網(wǎng)思維最重要的試驗(yàn)田，假以時(shí)日，商業(yè)地產(chǎn)或許會(huì)探索出一個(gè)更加符合房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的電商新模式。

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　　公司樣本

　　緊急裝入O2O資產(chǎn) 萬(wàn)達(dá)估值3個(gè)月翻番

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　當(dāng)萬(wàn)達(dá)這艘國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的巨輪駛向港股市場(chǎng)時(shí)，其與騰訊、百度聯(lián)手講述“互聯(lián)網(wǎng)故事”讓資本市場(chǎng)很受用。

　　今年9月，彭博給萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值約為267億美元 (約合人民幣1643億元)。而到了12月，在裝入了電商資產(chǎn)，并調(diào)高今年的綜合溢利后，中金香港證券根據(jù)以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法為基礎(chǔ)的資產(chǎn)凈值及基于市盈率的分類加法總估值法，測(cè)算出萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值則為2860億~3170億元。此外，匯豐、中銀以及花旗等多家機(jī)構(gòu)的估值預(yù)測(cè)均顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的最終估值將鎖定在3000億元上下。也就是說(shuō)，裝入電商資產(chǎn)之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)資產(chǎn)估值翻番。

　　機(jī)構(gòu)溢價(jià)6倍認(rèn)購(gòu)

　　翻開萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新發(fā)布的招股書可以發(fā)現(xiàn)，相比之前的版本，公司對(duì)其O2O業(yè)務(wù)的著墨更多。

　　招股書顯示，這家名為“WandaInformation”的股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島注冊(cè)成立，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司與WandaInvestmentHoldingCo.Limited各擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、騰訊、百度分別持有WandaInformation70%、15%和15%的股權(quán)，并規(guī)劃投資50億元，在三年內(nèi)完成注資。

　　同時(shí)，在更新的招股書中，萬(wàn)達(dá)的公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從此前的不少于199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預(yù)測(cè)公允價(jià)值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，其本身的快速增長(zhǎng)期已過(guò)，資本市場(chǎng)對(duì)其想象空間有限；另一方面，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化較為嚴(yán)重，留給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空間已經(jīng)很小。這兩個(gè)方面都將影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)整體的估值。

　　“但O2O業(yè)務(wù)的納入，對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)開始講新故事了，而這個(gè)故事的想象空間有多大，現(xiàn)在還很難預(yù)估。”一位長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)達(dá)的分析人士指出，在其看來(lái)，O2O業(yè)務(wù)溢利預(yù)測(cè)的提升與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)整體估值的提高息息相關(guān)。

　　看來(lái)資本市場(chǎng)的確很認(rèn)可這個(gè)新故事。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)于12月10日起在香港公開發(fā)售，并計(jì)劃于12月23日在聯(lián)交所主板掛牌交易。根據(jù)最新消息，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股價(jià)為41.8~49.6港元/股，包括科威特投資局在內(nèi)的數(shù)十家機(jī)構(gòu)溢價(jià)6倍參與認(rèn)購(gòu)。

　　瑞信認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的大多數(shù)購(gòu)物中心均擁有合適的規(guī)模、商品組合和地段，租金上漲潛力與收益率高于同行，在拋出O2O業(yè)務(wù)后，預(yù)計(jì)其凈資產(chǎn)為3060億~3760億元。

　　萬(wàn)達(dá)O2O預(yù)計(jì)明年三季度上線

　　今年10月底，王健林曾向媒體透露，萬(wàn)達(dá)正在籌建大數(shù)據(jù)中心，最快可于明年7月底投入使用。根據(jù)王健林的計(jì)劃，明年三季度，萬(wàn)達(dá)O2O平臺(tái)將在全國(guó)正式上線。

　　在今年下半年萬(wàn)達(dá)內(nèi)部召開的一次討論會(huì)上，王健林重點(diǎn)談到了目前正在進(jìn)行的O2O業(yè)務(wù)。在他看來(lái)，O2O最關(guān)鍵的便是互動(dòng)和體驗(yàn)，重頭在線上，核心是消費(fèi)的互動(dòng)體驗(yàn)。

　　王健林腦海中的O2O也是諸多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商目前都在謀劃的。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，客戶體驗(yàn)與客戶粘性是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　“正因?yàn)榇?，萬(wàn)達(dá)把時(shí)下最熱門的O2O概念納入到上市平臺(tái)，是希望增加投資者對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的想象空間，以提高資本市場(chǎng)的認(rèn)可程度。”上述長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)達(dá)的分析人士表示，這傳遞給投資者的信息是：萬(wàn)達(dá)已經(jīng)從最初“以售養(yǎng)租”的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)搭建O2O平臺(tái)獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

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　　智慧辦公

　　辦公樓開發(fā)模式“鬧革命”誰(shuí)能成為“房產(chǎn)阿里”

　　每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

　　“大廈的超級(jí)秘書可以提醒每天的日程，辦公室的云桌面可以同步異地顯示辦公室桌面的全部資料，業(yè)主卡將可以全球聯(lián)網(wǎng)并在各地車庫(kù)自動(dòng)感應(yīng)、自動(dòng)開啟”，11月28日，在綠地智慧辦公2.0升級(jí)版產(chǎn)品的發(fā)布會(huì)上，新一代智慧辦公場(chǎng)所的神奇和便捷之處讓人不禁嘖嘖稱奇。

　　在新興業(yè)態(tài)中，智慧辦公模式引人注目，受到資本市場(chǎng)越來(lái)越多的關(guān)注，綠地、SOHO中國(guó)等房企紛紛搶灘登陸智慧辦公領(lǐng)域。

　　一位從事高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前在寫字樓領(lǐng)域正在出現(xiàn)一種商業(yè)模式的革命。以上述人士所在的園區(qū)為例，園區(qū)會(huì)為入駐企業(yè)提供齊全的功能配套，諸如進(jìn)行集中采購(gòu)等來(lái)為企業(yè)節(jié)約成本。園區(qū)作為入駐企業(yè)和外界進(jìn)行溝通的平臺(tái)，也可以為園區(qū)內(nèi)存在上下游關(guān)系的企業(yè)提供交易服務(wù)，從而對(duì)企業(yè)之間的資源進(jìn)行整合，園區(qū)通過(guò)這些交易賺取部分差價(jià)。目前這種盈利模式已經(jīng)比較成熟。

　　寫字樓智能升級(jí)/

　　對(duì)白領(lǐng)而言，通過(guò)寫字樓的微信操作平臺(tái)可以預(yù)約健身房、會(huì)議室以及處理一系列行政辦公類事務(wù)，還可以通過(guò)微信下單商城的咖啡、預(yù)約瑜伽房的課程等，這些需求都可以在辦公室里輕松完成。綠地在智慧辦公的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首創(chuàng)了這種O2O智慧辦公模式，線上通過(guò)綠地自主研發(fā)的iWork智慧辦公平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地訪問(wèn)合作商家。

　　SOHO中國(guó)則通過(guò)和威信集團(tuán)合作，對(duì)停車服務(wù)流程進(jìn)行創(chuàng)新。通過(guò)安裝停車場(chǎng)APP軟件，停車場(chǎng)用戶可以使用“找車位”、“找車輛”、“找停車自助收費(fèi)機(jī)”、“找電梯間”等功能。經(jīng)過(guò)測(cè)試，使用智慧停車場(chǎng)的服務(wù)，時(shí)間將比普通停車場(chǎng)快4倍以上。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，智慧辦公的出現(xiàn)將使商辦物業(yè)的價(jià)值有望得到較大的提升，這使得不少知名房企進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　億翰智庫(kù)上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，智慧辦公其實(shí)就是房企搶占辦公社區(qū)接入端口，入駐企業(yè)及其人員在辦公樓內(nèi)的各種活動(dòng)都可以通過(guò)智慧辦公平臺(tái)完成，完成這些活動(dòng)需要支付一定的端口費(fèi)用，這將是開發(fā)商最直觀的盈利點(diǎn)。

　　張化東表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)由硬件上升到軟硬件并重，越來(lái)越多的開發(fā)商正在擺脫單純拿地銷售的角色，將開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)三者捆綁，進(jìn)而迅速提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，智慧辦公樓宇的建設(shè)正是一個(gè)重要舉措。

　　變身交易平臺(tái)/

　　持有型商業(yè)物業(yè)對(duì)資金的占用量非常大，開發(fā)商憑借一己之力，通常很難把土地資源打造為能持續(xù)增值的經(jīng)營(yíng)物業(yè)。利用入駐企業(yè)對(duì)物業(yè)的黏性，將辦公樓打造成一個(gè)交易平臺(tái)，或許可以成為開發(fā)商新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　目前，類似的服務(wù)平臺(tái)在一些高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)較為常見(jiàn)。在上海市楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手建設(shè)的創(chuàng)智天地園區(qū)，給企業(yè)打造了“一站式服務(wù)平臺(tái)”，通過(guò)對(duì)創(chuàng)新資源的整合，幫助企業(yè)擴(kuò)大自己的創(chuàng)新合作網(wǎng)絡(luò)。

　　一位從事高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，園區(qū)會(huì)為入駐企業(yè)提供齊全的功能配套，例如進(jìn)行集中采購(gòu)為企業(yè)節(jié)約成本。園區(qū)作為入駐企業(yè)和外界進(jìn)行溝通的平臺(tái)，也可以為園區(qū)內(nèi)存在上下游關(guān)系的企業(yè)提供交易服務(wù)，從而對(duì)企業(yè)之間的資源完成整合，園區(qū)在這些交易中賺取部分差價(jià)，目前這種盈利模式已經(jīng)比較成熟。

　　這種服務(wù)平臺(tái)戰(zhàn)略正是傳統(tǒng)房企的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。據(jù)了解，今年7月，綠地京津事業(yè)部推出了“全新商業(yè)模式平臺(tái)戰(zhàn)略”，主要涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)服務(wù)和服務(wù)運(yùn)營(yíng)三大平臺(tái)。

　　綠地的內(nèi)部人士告訴記者，寫字樓的開發(fā)商未來(lái)也會(huì)像一些高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，扮演交易平臺(tái)的角色，在平臺(tái)生態(tài)圈下，建立企業(yè)間的良性循環(huán)機(jī)制。

　　這也就意味著，如果開發(fā)商能夠利用自己的智慧辦公系統(tǒng)，對(duì)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，可以為企業(yè)尋找合適的交易對(duì)象。張化東表示，如果開發(fā)商能利用這一平臺(tái)對(duì)交易雙方收取交易服務(wù)費(fèi)，將是一個(gè)新的盈利點(diǎn)。這也意味著，開發(fā)商可以扮演電商平臺(tái)的角色，成為房地產(chǎn)界的“阿里巴巴”。

　　風(fēng)投涉足租賃/

　　對(duì)于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)而言，光有便捷的辦公場(chǎng)所還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這些企業(yè)的成長(zhǎng)還需要資金的注入，他們需要一個(gè)向風(fēng)投展示自我的平臺(tái)。現(xiàn)有的智慧辦公模式，主要基于對(duì)辦公資源的整合和對(duì)辦公效率的提升，對(duì)入駐企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)投資等模塊并未涉及。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，資金融通可能成為下一個(gè)盈利增長(zhǎng)極，需要資金支持的中小企業(yè)在智慧辦公平臺(tái)上輸入數(shù)據(jù)，平臺(tái)建設(shè)者利用搜集到數(shù)據(jù)信息，將企業(yè)的資金需求與合適的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行匹配，為入駐企業(yè)尋找資金支持。目前已有不少金融機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成立產(chǎn)業(yè)基金，對(duì)入駐企業(yè)提供創(chuàng)投服務(wù)。

　　據(jù)了解，新型服務(wù)式辦公空間提供商蜂巢辦公空間背后就有金融投資機(jī)構(gòu)的參與，公司在為入駐企業(yè)提供靈活、智慧的辦公空間的基礎(chǔ)上，還可為有需求的入駐企業(yè)提供諸如金融服務(wù)等多元化的跨界服務(wù)支持。據(jù)介紹，蜂巢辦公空間還可以通過(guò)評(píng)估各家入駐企業(yè)的商業(yè)模式，從中選擇最有潛力的企業(yè)進(jìn)行投資。

　　未來(lái)，開發(fā)商也可以通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)合作，引入風(fēng)投支持創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展，甚至開發(fā)商自己也可以對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行風(fēng)投。開發(fā)商利用智慧辦公平臺(tái)對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，持有那些具備發(fā)展?jié)撡|(zhì)的企業(yè)的股權(quán)，智慧辦公樓宇的開發(fā)商也就因此搖身一變成了風(fēng)險(xiǎn)投資人。

　　張化東認(rèn)為，這一模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，入駐企業(yè)將會(huì)對(duì)開發(fā)商提供的智慧辦公系統(tǒng)產(chǎn)生極高的黏性，開發(fā)商再通過(guò)云技術(shù)平臺(tái)對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，從而更加熟悉企業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展態(tài)勢(shì)，找出合適的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)投。

　　這樣的智慧辦公樓，對(duì)中小企業(yè)而言可謂吸引力十足，借力交易平臺(tái)，可以輕松找到自身發(fā)展需要的元素，尤其是資金支持。胡潤(rùn)百富總裁呂能幸此前接受媒體采訪時(shí)曾表示，智慧辦公對(duì)于中小型企業(yè)最大的吸引力在于，這些企業(yè)能夠通過(guò)技術(shù)和智能設(shè)備，實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)的溝通交流，發(fā)現(xiàn)潛在的合作機(jī)會(huì)。

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　　產(chǎn)業(yè)延伸

　　地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)將撬動(dòng)智能家居千億市場(chǎng)

　　每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

　　隨著房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)加速融合，房企以往崇尚標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品開發(fā)模式也在面臨沖擊。在購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品差異化與智能化的需求日漸攀升的背景下，一個(gè)新興的市場(chǎng)——智能家居或?qū)⒚媾R爆發(fā)性增長(zhǎng)。

　　多家企業(yè)介入智能家居領(lǐng)域

　　“在下一個(gè)十年，家庭中的每樣家電都擁有大數(shù)據(jù)”，招商證券家電行業(yè)分析師紀(jì)敏對(duì)智能家居有這樣的描述：電視機(jī)不再是簡(jiǎn)單的觀影工具，而是可以通過(guò)語(yǔ)音識(shí)別、體感操控的娛樂(lè)互動(dòng)平臺(tái)；冰箱也不再只是簡(jiǎn)單的保鮮，還能提供良好的食品管理功能，并且能夠通過(guò)冰箱接入的網(wǎng)絡(luò)直接購(gòu)買食物；空調(diào)能夠根據(jù)用戶的習(xí)慣，通過(guò)人體溫感識(shí)別，提供個(gè)性化的溫度調(diào)節(jié)服務(wù)；云電飯煲能夠根據(jù)不同用戶的口味實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，智能燈泡能夠利用記憶功能，根據(jù)人的移動(dòng)軌跡和習(xí)慣進(jìn)行光線調(diào)節(jié)。所有的家電都能夠通過(guò)一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行移動(dòng)操控，并根據(jù)數(shù)據(jù)分析提供智能服務(wù)。

　　所謂智能家居，是指通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將家中的各種設(shè)備互聯(lián)到一起，并且提供家電控制、照明控制、電話遠(yuǎn)程控制、室內(nèi)外遙控、防盜報(bào)警、環(huán)境監(jiān)測(cè)、暖通控制等多種功能。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的快速普及，令智能家居市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。

　　根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《2013~2018年中國(guó)智能家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及投資潛力研究分析報(bào)告》，2006年至2011年，中國(guó)智能家居市場(chǎng)的年增長(zhǎng)率平均為20%，預(yù)計(jì)2012年至2020年，年增長(zhǎng)率將達(dá)到25%左右，2020年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3576億元。包括蘋果HomeKit、谷歌[微博]智能家居平臺(tái)、三星[微博]SmartHome、海爾U+智慧開放平臺(tái)以及小米智能家居控制中心，成為目前行業(yè)的主要參與者。

　　“以往房地產(chǎn)企業(yè)與智能家居合作更多只是停留在打造樣板房層面，而對(duì)后續(xù)買家會(huì)否安裝并不很關(guān)心”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)由粗放向集約式轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也逐漸由標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化轉(zhuǎn)型，開始有房企選擇為旗下部分產(chǎn)品線配置智能家居以提高項(xiàng)目的含金量；更重要的是，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大潮的來(lái)臨，手機(jī)取代電腦成為人們最常用的設(shè)備，以手機(jī)為遙控核心的智能家居系統(tǒng)迎合了這股潮流，需求獲得極大釋放。

　　海爾家居一位內(nèi)部人士向記者表示，隨著越來(lái)越多的房企嘗試推出基于云端的社區(qū)服務(wù)，智能家居設(shè)備迎合了他們推廣云服務(wù)的硬件需求，包括海爾在內(nèi)的智能家居企業(yè)已經(jīng)與部分房企探討智慧社區(qū)的解決方案。

　　智能家居成本居高不下

　　今年5月，當(dāng)代置業(yè)與樂(lè)視簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬將互聯(lián)網(wǎng)元素融入旗下物業(yè)中，打造智慧型社區(qū)、智慧型酒店、智慧型體驗(yàn)中心等多個(gè)領(lǐng)域；一個(gè)月后，華潤(rùn)置地旗下的華潤(rùn)？萬(wàn)橡府項(xiàng)目，與小米聯(lián)合打造的智能家居體驗(yàn)中心對(duì)外開放；11月，景瑞地產(chǎn)與海爾U-HOME智慧社區(qū)簽署戰(zhàn)略合作，擬推出整合海爾照明系統(tǒng)、空氣凈化器、安防套裝等智能家居設(shè)備的別墅產(chǎn)品。

　　盡管智能家居的前景毋庸置疑，但要在中短期內(nèi)大面積推廣卻面臨不少困難。紀(jì)敏向記者表示，高科技研發(fā)、小規(guī)模生產(chǎn)使得智能家居成本居高不下，過(guò)高的定價(jià)使許多消費(fèi)者望而卻步。為了達(dá)到整體效果，智能家居大多需要在裝修過(guò)程中鋪設(shè)，對(duì)于已經(jīng)入住的家庭來(lái)說(shuō)改造工程太大?，F(xiàn)階段的種種局限和門檻使得智能家居止步于高端別墅等小眾市場(chǎng)，還難以大幅推廣。

　　歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，目前對(duì)智能家居興趣最大的群體集中在80后與90后，但由于這類買家目前主要購(gòu)買的是剛需類住宅，對(duì)價(jià)格敏感度極高，供應(yīng)與需求的錯(cuò)位導(dǎo)致智能家居需要面臨較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。

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　　記者觀察：2020年互聯(lián)網(wǎng)怎樣改變我的生活

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

　　晚上19點(diǎn)，忙碌了一天的我，終于回到了家。在我走近小區(qū)大門時(shí)，小區(qū)的人臉識(shí)別系統(tǒng)就已經(jīng)認(rèn)出了我，為我打開了小區(qū)大門。進(jìn)入小區(qū)以后，一個(gè)速遞冷凍箱的門自動(dòng)打開，里面冷藏著我早上訂購(gòu)的蔬菜、水果、各種肉類和海鮮，我把這些菜全部帶回了家。

　　一到家里，一份來(lái)自附近健康管理機(jī)構(gòu)的檢查報(bào)告就提醒我注意控制飲食，因?yàn)榻裉煳壹依锏鸟R桶已經(jīng)分析出我的尿液尿酸有些高，而他們從我冰箱近期存放的食物，以及我通過(guò)小區(qū)O2O平臺(tái)購(gòu)買的各種食物判斷，是因?yàn)槲绎嬍沉?xí)慣不合理，導(dǎo)致尿酸偏高?？刂骑嬍?，是我接下來(lái)需要做的事。

　　緊接著，我的房間門鈴響了，原來(lái)是預(yù)約的廚師蔡生來(lái)為我做飯。他可是小南國(guó)原來(lái)的頭牌廚師，現(xiàn)在是我的鄰居。半小時(shí)不到，就為我燒好了美味佳肴。

　　向他道謝，并吃完晚飯后，我散步來(lái)到小區(qū)附近的小店看新款衣服。遺憾的是，這里的衣服沒(méi)有我合意的款式。但是銷售員阿誠(chéng)說(shuō)，別著急，還有其他款式。之后，他用手機(jī)拍了一張我的照片，并用手機(jī)內(nèi)的一款軟件不斷地更換服裝看效果。終于有一款衣服讓我動(dòng)了心，我想試試。于是，他就趕緊去倉(cāng)庫(kù)給我找衣服。趁著休息，我和這家服裝店的主設(shè)計(jì)師Helen通過(guò)微信視頻聊起了天。她在詢問(wèn)我最近的工作生活情況后，提出要為我設(shè)計(jì)一款年會(huì)上穿的晚禮服。她說(shuō)，這件衣服要設(shè)計(jì)得大一點(diǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)她掌握的我最近的運(yùn)動(dòng)頻率，以及飲食情況，預(yù)測(cè)我可能之后會(huì)比現(xiàn)在更胖。

　　我的健身教練這會(huì)兒也找到了我。要我買完衣服以后，趕快跟他鍛煉去。在我試穿衣服表示滿意并最終買下之后，我就匆匆趕向了樓下的私人健身教練那里，他在等著我進(jìn)行一場(chǎng)艱苦的訓(xùn)練。鍛煉完了，我覺(jué)得渾身酸痛，于是趕快通過(guò)APP，把我的養(yǎng)生服務(wù)師找了來(lái)。在他的中醫(yī)推拿手法下，我慢慢進(jìn)入了夢(mèng)鄉(xiāng)。我不知道的是，物業(yè)部門在我休息的時(shí)候，將我一天的消費(fèi)支出進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，做出了近期我消費(fèi)興趣的報(bào)告并發(fā)送至各個(gè)合作商戶，以供后者精確投放促銷廣告。

　　這是我在2020年生活的一天。我所使用的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)服務(wù)早在2014年就已經(jīng)有人在摸索和試驗(yàn)，只是在2020年它才真正成為主流的生活方式。