進(jìn)入8月，北京商品房市場預(yù)計有32個新盤入市，這也是繼3月份以來今年連續(xù)第6個月北京商品房市場推盤量超過30個，值得注意的是，與以往剛需盤占主流不同，8月改善型樓盤成入市主旋律。對此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，受市場、購房需求、營銷策略等多重因素影響，開發(fā)商紛紛打起了改善型樓盤攻堅戰(zhàn)，而伴隨著改善型樓盤入市量的增多，房企競爭也日趨白熱化，未來，那些定價更接近購房者心理預(yù)期的項目或?qū)⒊蔀槭袌鲂聦櫋?/p>

　　高位推盤成常態(tài)

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京預(yù)計有32個樓盤入市，其中包括中冶？德賢公館等12個純新盤，以及首開熙悅山·熹園、路勁·世界城等20個老項目后期，值得注意的是，截至8月份，自今年上半年3月份以來，北京已經(jīng)連續(xù)6個月推盤量超過30個，而去年同期的月度開盤項目量僅為20余個。

　　“開發(fā)商連續(xù)數(shù)月高位推盤，與年度銷售業(yè)績、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素緊密相關(guān)，在市場持續(xù)低迷的情況下，跑量搶收成為眾多開發(fā)商的營銷策略，在樓市去化重壓下，未來幾個月京城樓市高位推盤的局面或仍將持續(xù)”，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱。而觀察這6個月以來北京樓市推盤數(shù)據(jù)，不難看出，以往幾乎是剛需盤一統(tǒng)樓市，如今改善型樓盤卻支撐起了樓市的半邊天。同樣是來自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，北京8月上旬累計入市10個樓盤，其中有7個均為改善型項目。在樓市整體低迷的背景下，改善型市場相對火熱，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善型市場的苗頭日漸明顯。

　　轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善型市場

　　從市場成交數(shù)據(jù)來看，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩(wěn)，截至7月底，北京總價500萬-1000萬的改善型產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交221套，與上月同期相比上漲35%，占全市總成交量7%，市場份額也比與去年同期相比提升2個百分點(diǎn)。受此影響，不少開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)變營銷策略，向改善型項目轉(zhuǎn)移。

　　除去市場成交數(shù)據(jù)影響，當(dāng)前市場環(huán)境也成為左右開發(fā)商營銷策略的重要因素。樓市步入調(diào)整期以來，市場觀望情緒日漸濃重，部分剛需盤受自住房沖擊，出現(xiàn)價格跳水，導(dǎo)致剛需產(chǎn)品的保值性頻繁遭受質(zhì)疑，與之相比，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝的中高端改善型項目的保值增值性卻日漸突出，并創(chuàng)造出“日光”“逆市熱銷”等成績。在此背景下，改善型樓盤被賦予“救市主”的期望，改善型需求也成為房企爭搶的熱門，而事實(shí)上，改善型需求作為一股購買力，一直存在，只是在當(dāng)前剛需相對疲軟的情況下，改善型需求分外凸顯。對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“受改善型需求持續(xù)釋放周期影響，2014年改善型需求具有兩個‘階段性’的釋放‘窗口期’，即5-6月與9-10月兩個市場階段。”

　　雙贏的“合理定價”

　　隨著傳統(tǒng)意義的銷售旺季金九銀十的臨近，改善型需求的釋放窗口期也即將到來，中高端改善型樓市硝煙悄然興起，如何在競爭中占據(jù)一席之地，并積極去化，也成為不少開發(fā)商的心頭之患。

　　從逆市創(chuàng)造日光佳績的華潤萬橡府項目來看，作為豪宅項目，項目的地段、配套、戶型、還是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)都無可挑剔，而之所以能夠在當(dāng)前市場環(huán)境下，創(chuàng)造出狂銷15.9億的佳績，關(guān)鍵或許還是在于價格。業(yè)內(nèi)專家分析稱，“隨著地價的持續(xù)上漲，不少項目也水漲船高，五環(huán)沿線上包括朝陽來廣營地塊，大興西紅門地塊，海淀清河小營地塊均以將近5萬的高樓面價成交，朝陽東壩地塊更是賣出了7萬元的高價，因此這些項目的房價或高達(dá)10萬-30萬元/平米，相比之下，位于同樣地段的華潤萬橡府項目，開盤均價在6萬元左右，一方面擁有長期升值空間，另一方面在當(dāng)前市場環(huán)境下又達(dá)到了購房者的購房心理預(yù)期，因此，項目創(chuàng)造了熱銷佳績。”

　　改善型客群作為一支特殊的力量，他們與剛需客群不同，他們往往既關(guān)注樓盤的品質(zhì)、配套、服務(wù)等軟硬件設(shè)施，也更看重項目的長期升值空間。在每一位改善型購房者心中都有一桿秤，項目的目前定價是否符合未來升值期望，他們心中自有論斷。因此，面對這部分客群，業(yè)內(nèi)專家建議開發(fā)商在主打項目品質(zhì)的同時，更該仔細(xì)推敲項目定價，精準(zhǔn)預(yù)估項目未來價值，并揣摩改善型客群的當(dāng)前心理預(yù)期，然后謹(jǐn)慎定價，或許這才是能實(shí)現(xiàn)雙贏的“合理定價”。