結(jié)構(gòu)性矛盾

　　對(duì)于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進(jìn)行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)。

　　一方面，是外來(lái)常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬(wàn)人，其中外省市來(lái)滬人員897萬(wàn)人，占39%。10年間，外來(lái)常住人員增加了551.21萬(wàn)人，平均每年增加55.12萬(wàn)人；而上海戶籍人口年均僅增長(zhǎng)7萬(wàn)人左右。尤其是2010年以來(lái)，上海每年新增來(lái)滬人員超過(guò)60萬(wàn)人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來(lái)滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來(lái)人員，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，也給當(dāng)?shù)氐淖》?、教育、醫(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會(huì)管理帶來(lái)了巨大壓力。

　　另一方面，上海房屋租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看，來(lái)滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來(lái)人口中，九成辦理的是臨時(shí)居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。

　　從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因，市場(chǎng)上的新增供應(yīng)偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場(chǎng)上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū)，適合來(lái)滬務(wù)工人員、藍(lán)領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對(duì)困難，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過(guò)“二房東”進(jìn)行拆套或分隔出租。

　　在供不應(yīng)求的情形下，群租就存在較大盈利空間?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城一套130平方米左右的住房為例計(jì)算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場(chǎng)價(jià)收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達(dá)7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去簡(jiǎn)單的裝飾裝修成本，利潤(rùn)仍十分可觀。因此，專門從事群租業(yè)務(wù)的“二房東”不會(huì)輕易放棄這一市場(chǎng)。

　　疏與堵結(jié)合

　　政府人士表示，大城市的群租，短期內(nèi)很難完全消失。從需求看，上海外來(lái)常住人口持續(xù)快速增加，但收入水平和住房需求層次相對(duì)較低的現(xiàn)狀沒(méi)有變。從供給看，中心城區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)租房成本高，資源和環(huán)境約束長(zhǎng)期存在，相應(yīng)的適租房源總量不足。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授陳杰也認(rèn)為，群租屢禁不止，說(shuō)明面向城市中低收入群體、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工者的中低端租房需求十分龐大。

　　光靠堵，難以根治群租頑癥，而必須堅(jiān)持疏堵結(jié)合。近年來(lái)，上海不少區(qū)縣進(jìn)行了一些探索和嘗試。比如，探索代理經(jīng)租新模式。近年來(lái)，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閑置的商品住房和農(nóng)民動(dòng)遷安置房源，與上海青客時(shí)尚生活服務(wù)股份有限公司合作，按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，將區(qū)域內(nèi)閑置住房統(tǒng)一收租、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住，對(duì)符合政府有關(guān)規(guī)定的租房對(duì)象，還可享受一定的租房補(bǔ)貼。

　　“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂。”馬陸鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　再如，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū)、浦江、華漕等區(qū)域，建設(shè)了一批面向來(lái)滬務(wù)工人員供應(yīng)的藍(lán)領(lǐng)公寓和集體宿舍，已建成交付3千多套、近7千間，可解決約5.5萬(wàn)人的居住需求，現(xiàn)已迎來(lái)大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購(gòu)了松江大學(xué)城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門提供公交配套，群租治理騰退的租客可憑居委會(huì)核發(fā)的房源申請(qǐng)單，在承租該房屋時(shí)享受6至7折租金優(yōu)惠。

　　此外，提供住房租賃服務(wù)。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務(wù)站”，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺(tái)，為來(lái)滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務(wù)，并利用地域和租金的級(jí)差優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)群租房?jī)?nèi)支付能力相對(duì)較弱的承租人，向租金相對(duì)低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移。